등기부등본 진짜 쉽게 보는 법
🏡 “이 집, 믿고 들어가도 될까?”
전세 계약 직전, 집을 딱 보자마자 드는 생각.
“겉은 멀쩡한데… 혹시 이 집 빚은 얼마나 될까?”
이럴 때 바로 꺼내봐야 하는 게 등기부등본이에요.
하지만 막상 받아 보면… 무슨 말인지 하나도 안 보이죠?
‘갑구’, ‘을구’, ‘근저당’, ‘채권최고액’…? 뭐가 이렇게 많아?
괜찮아요. 딱 세 부분만 보면 됩니다.
📘 등기부등본 구성, 딱 이 3가지만 보면 됩니다
등기부등본은 총 3개의 구역으로 나뉘어요.
| 표제부 | 부동산의 기본 정보 (주소, 면적 등) | 이 집이 맞는지 확인 |
| 갑구 | 소유자 정보와 가압류, 가처분 등 | 현재 집주인이 누구인지, 분쟁 있는 집인지 체크 |
| 을구 | 저당권, 근저당, 전세권 등 설정 정보 | 대출 얼마 있는지, 내 보증금 안전한지 확인 |
🔍 하나씩 쉽게! 어디를 어떻게 봐야 할까?
✅ 1. 표제부 – 이 집이 맞는지부터 확인하세요
- 주소: 내가 계약하려는 곳과 정확히 일치하는지
- 건물 구조, 층수, 면적: 인터넷이나 부동산 설명과 같은지
🧠 Tip: 주소가 아파트 동·호수까지 일치하는지 꼭 체크하세요.
간혹 유사한 동명이 있는 경우 착오 계약 사례가 있어요.
✅ 2. 갑구 – 지금 집주인이 맞는 사람인지
- 소유자 이름: 계약하려는 집주인과 동일한지
- 소유권이전일자: 최근에 바뀐 소유자인 경우 주의
- 가압류/가처분 기록: 다른 사람이 소송을 걸었거나 압류된 집이면 피하세요!
🧠 실전 팁:
등기부등본상 소유자와 계약하려는 사람이 다르면, 반드시 위임장, 인감증명서까지 챙겨야 안전합니다.
📌 등기부등본 ‘을구’ 완전 해부: 내 전세보증금이 걸린 진짜 항목
1️⃣ 을구란 무엇인가?
등기부등본에서 을구는 ‘소유권 이외의 권리’가 기록되는 곳이에요.
가장 대표적인 게 바로 근저당권 설정이죠.
쉽게 말해,
“이 집을 담보로 돈을 빌린 흔적”
이 대출 내역이 얼마나 있고, 나보다 먼저 돈 받을 사람이 누군지, 순위가 나오는 곳이 바로 을구입니다.
2️⃣ 을구에서 반드시 봐야 할 주요 항목
| 근저당권 설정 | 집을 담보로 은행·사금융에서 돈을 빌린 기록 | 설정일자, 채권최고액, 권리자 이름 |
| 전세권 설정 | 임차인이 권리를 등기에 올려두는 경우 | 내가 보호받는 전세권이 있는지 확인 |
| 가등기, 지역권 등 | 향후 권리 주장을 위한 선점 등록 등 | 비정상적이거나 이해 안 되는 건 피하기 |
3️⃣ 근저당권: 핵심은 ‘채권최고액’과 ‘설정순위’
📌 채권최고액 = 위험지표
예: 채권최고액 3억 → 실제 대출은 약 2.5억일 수 있음
근저당권은 실제 대출금보다 약 120~130% 높게 설정돼요.
이게 왜 위험하냐면…
→ 집이 경매로 넘어갈 때 이 금액까지 은행이 우선해서 받아가요.
즉, 내 전세금이 이 금액보다 후순위에 있으면 못 받는 경우도 발생합니다.
🎯 내 보증금 + 채권최고액이 집 시세를 넘으면, 그 집은 절대 들어가면 안 됩니다.
4️⃣ 예시로 보는 을구 해석
이 경우,
- 은행이 최대 2억4천까지 받을 권리가 있고
- 내가 2억짜리 전세로 들어간다고 하면
→ 총 4억4천이 우선순위에 있음
→ 그런데 이 집이 시세 4억이라면?
→ 무조건 위험! 내 보증금 날릴 수 있음
5️⃣ 전세권 등기 여부 (내가 보호받고 있는가?)
을구에 전세권이 설정되어 있으면,
👉 집주인 대출보다 우선순위에 설 수도 있습니다.
하지만 대부분 전세권 설정 안 하고 그냥 계약만 하죠.
✍️ Tip:
위험이 있다고 판단될 경우, 전세권 등기를 요청하거나
전세보증금 반환보증보험에 반드시 가입하세요.
6️⃣ 추가로 을구에서 봐야 할 ‘수상한 흔적들’
- 복수의 근저당: 여러 금융기관에 잡혀 있는 집은 대출 과다 위험
- 개인 이름의 근저당: 사채 가능성 있음, 무조건 회피
- 가등기: 추후 소유권 주장 가능성 있음, 리스크
- 지역권, 지상권: 그 부동산을 이용하는 다른 사람의 권리
→ 경우에 따라 실사용에 방해 가능성 있음
🧪 을구 진단 체크리스트 (전세 계약 전)
| 근저당권 유무 | 없다면 베스트 | 있다면 채권최고액 확인 필수 |
| 채권최고액 | 집 시세의 60% 이하 | 집값보다 보증금+대출금이 많으면 Out |
| 전세권 등기 | 있다면 보호 가능 | 없다면 보증보험 가입 권장 |
| 근저당 순위 | 내 전세금보다 나중이어야 안전 | 은행이 먼저면 우선순위 밀림 |
| 복수의 근저당, 사채성 채권자 | 무조건 피함 | 이름, 은행 아닌 금융사 주의 |
🎯 을구 하나만 제대로 봐도 ‘깡통전세’를 피할 수 있다
👉 요즘 전세사기 뉴스 보셨죠?
대부분이 을구에 명확히 흔적이 있었습니다.
- 대출 많은 집
- 소유권 자주 바뀐 집
- 다가구, 다세대인데 다중 근저당 잡힌 집
등기부등본만 제대로 보면 ‘들어가면 안 되는 집’은 명확히 보여요.
💣 꼭 봐야 할 포인트 요약 (초보자 버전)
| 주소, 면적 | 정확히 내가 계약하려는 집인지 |
| 소유자 이름 | 실제 집주인과 계약하는지 |
| 근저당권 여부 | 대출이 많으면 위험 |
| 채권최고액 | 내 전세금보다 훨씬 크면 피하자 |
| 가압류/가처분 | 법적 분쟁 걸린 집은 계약 금지 |
💬 등기부등본, 어디서 발급받나요?
👉 인터넷 등기소 https://www.iros.go.kr
- 공인인증서 로그인 후, 열람은 700원 / 발급은 1,000원
- 무조건 ‘전체’로 발급받으세요. 일부만 보면 중요한 정보가 빠질 수 있어요!
🎯 이런 분들에게 꼭 필요합니다
- 전세 계약 앞두고 있는 분
- 깡통전세 걱정되는 사회초년생
- 부모님 집 자녀 명의로 계약할 분
- 부동산 투자 입문자
✍️ 마무리 한마디
등기부등본은 내 돈을 지키는 유일한 방패입니다.
겉만 보고 안심하면 안 돼요.
딱 5분만 투자하면, 수천만 원을 지킬 수 있습니다.